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【澳洲股票百科】Vicinity Centres (ASX: VCX)

更新日期:2019年1月14日

摘要:Vicinity Centres(ASX:VCX)是澳洲房地产公司,主营业务是物业持有、开发和管理,其股票在澳交所上市交易,是标普/澳交所50指数的成份股之一。本文涵盖了Vicinity Centres(VCX)的公司简介、发展历史、公司业务、营收结构、截至2018财年的五年财务业绩和董事信息。Vicinity Centres(VCX)持有Chadstone购物中心 50%的权益。

基本信息



一、公司简介

Vicinity Centres是澳大利亚领先的零售物业集团之一,拥有完全集成的资产管理平。Vicinity Centres在澳大利亚证券交易所(澳交所代码:VCX)上市,由Vicinity Limited及其受控实体组成,其中包括Vicinity Centers Trust 1号,Vicinity Centers Trust 2号和Vicinity Centers Trust 3号。虽然是单独的实体,但每个证券都被钉在一起作为“Vicinity Centres”,以确保它们作为单一利益进行交易。 在澳大利亚,Vicinity Centres拥有或管理着80多个零售中心,超过8,200个租户,每年的零售额约为$182亿,280万平方米的租赁空间,Vicinity是行业领导者和重要的社区合作伙伴。


(资料来源:VCX官网

二、发展历史

  • 1985年2月18日,Vicinity Limited成立,当时的名称为Jennings Properties Limited,并于同年在澳大利亚证券交易所发行股票。

  • 1991年1月,Jennings Properties Limited更名为Centro Properties Limited,股票于1991年5月更名。1997年9月,Centro经过结构调整成为一个名为Centro Properties Group的澳大利亚房地产投资信托(REIT)公司,以合订证券作为其结构。一份Centro合订证券由一个单位Centro Property Trust(CPT)和一股Centro Properties Limited(CPL)股票组成。 CPT是Centro在物业中的权益所有者,CPL及其子公司为CPT提供管理服务。

  • 2000-2007年:Centro收购了许多资产,包括:(1)CT Retail Investment Trust(2001年7月);(2)MCS联合业务(2003年7月);(3)Centro推出其首个国际集团MCS 32(2003年11月);(4)Kramont Realty Trust(美国房地产投资信托基金)(2005年8月) - 16亿美元;(5)Heritage Property Investment Trust(美国房地产投资信托基金)(2006年7月) - 43亿美元;(5)新计划Excel Realty Trust(美国房地产投资信托基金上市)(2007年2 月) - 50亿美元。

  • Centro Watt合资企业(2007年5月)

  • 2011年3月1日,CNP及其管理基金宣布了其拟议的重组计划。

  • 2011年6月29日,美国投资组合的销售已经完成。

  • 2015年,Federation limited与Novion(原名为Colonial First State Retail Property Trust)合并,现称为Vicinity Centers。

(资料来源: IBISWorld VCX 官网

三、公司业务

Vicinity的投资组合涵盖澳大利亚,主要集中在悉尼,墨尔本,布里斯班,珀斯和阿德莱德等主要州首府城市。 于2018年6月30日,公司管理零售资产82项,合共价值277亿澳元,其中8,300项租约产生182亿澳元的年度销售额,涉及280万平方米的总可出租面积(GLA)。 Vicinity拥有74项这些资产的所有权权益,使其直接投资组合的价值达到164亿澳元。


Vicinity的战略是通过专注于(1)市场领先的目的地资产(2)扩大公司的批发基金平台(3)利用商业综合体机会机最终实现公司的强劲和可持续的增长。


(一)目的地资产


整个目的地资产含盖约50个高效市场领先的购物,餐饮和娱乐目的地的投资组合,平均每平方米交易价格约为$11,000,特殊销售成本约为15.0%。 澳大利亚最大的购物中心Chadstone,年度销售额超过$20亿,优质CBD资产和DFO(澳大利亚领先的直销中心组合)组成的投资组合,占该投资组合的约50%。



Chadstone 澳大利亚表现最佳的零售中心, 总营业额连续第17年被评为澳大利亚排名第一。 500家顶级零售,奢侈品购物,餐饮和娱乐产品每年吸引约2300万本地和国际游客前往该中心。 近期的年度MAT超过$20亿, 全年客流量增长7.0%,使Chadstone成为全球领先的零售标志地之一。


DFO 以低廉的价格为消费者提供优质品牌产品 。 随着DFO珀斯即将开业,Vicinity的投资组合中将拥有六个DFO直销中心(墨尔本3个,悉尼1个,布里斯班1个及珀斯1个)。 这些中心在过去12个月内产生了4.6%的MAT增长。 专卖店MAT每平方米$9,934,入住成本10.9%继续为这些中心带来强劲的租赁业绩。


Chatswood Chase Sydney是一个四层的主要区域购物中心,位于悉尼中央商务区以北约10公里处。而在未来的规划中,Chatswood Chase Sydney将成为一个奢华的零售目的地,拥有一个出色的餐饮区,以满足悉尼多文化人口的需求。 该重大项目预计将在2019财年开始。


优质CBD资产:在继今年收购三个悉尼CBD中心后,Vicinity在澳大利亚三大CBD提供了优质零售服务。 作为繁忙的中央商务区,它们受益于主要消费群体 - 游客、办公室工作人员和居民 - 的强劲增长,使其成为澳大利亚表现最好,极具弹性的零售中心之一。 该组合的专卖店销售额在2018财年平均增长2.1%,每平方米为$18,020,包括:

  • 悉尼 - 维多利亚女王大厦,老佛爷和The Strand Arcade

  • 墨尔本 - Emporium Melbourne和Myer Bourke Street

  • 布里斯班 - QueensPlaza和The Myer Centre Brisbane

(二)批发资产(在管理批发基金)

批发基金管理平台,提供重要的资金,费用流和扩展潜力。

集团的在管理资金包括:

  • Direct Property Investment Fund A (DPIF-A)

  • Direct Property Investment Fund B (DPIF-B)

  • Vicinity Enhanced Retail Fund (VERF)

  • International Private Equity Real Estate Fund (IPERE) (于201712月20日清盘)

  • Australian Investments Trust (AIT)

(三)商业综合体


商业综合体开发机会,在早期阶段评估后确定了Vicinity的潜在价值上涨约$10亿。作为购物中心的主要拥有者,公司拥有广泛的土地所有权。随着澳大利亚人口的增长,在方便的地点提供住房,就业和服务是很有必要的。


公司投资组合中的两个重要综合体机会是位于墨尔本的Box Hill Central和悉尼的Bankstown Central。两者都是拥有大面积土地的主要城市中心,毗邻主要火车站。各自的地方议会已经批准了周边地区的一些高密度住宅和商业开发项目,每个都有可能支持着显著的非零售发展机会。早期的开发前规划工作已经开始,以把握这些机会。

(四)在建和计划建设项目



(资料来源:VCX 2018年报 VCX 官网

四、营收结构 Vicinity Limited的收入主要由3个部分组成,其中财产所有权收入(Property ownership revenue)占的比重最大,占全年总营收的93%,其次是管理费收入,占全年总营收的6%(Management fee revenue),然后是利息收入(interest revenue),仅占全年总营收的1%。



  • 财产所有权收入

作为多个购物中心的持有方,集团的租赁收入来自租赁该等物业的零售空间。


  • 管理费收入

物业管理和租赁费用来自现有物业。 开发费用来自新开发项目和重建项目。 资金管理收入与管理外部房产,批发房地产基金和财产授权所得收入有关。 费用符合公认的商业条款和条件。


(资料来源:VCX 2018年报

五、公司财务


Vicinity Centres近五年的总收入总体呈上升趋势,但销售收入上升缓慢。2018财收入和利润都出现了小幅下滑。2018财年总收入为19.7亿澳元,比2017财年减少14%,主要是受到资产重估影响,增值不及上一年。销售收入近三年比较稳定,没有太大改变。



在2015年,Federation limited与Novion合并成为Vicinity Centres致使公司资产在2015年出现大幅增加。作为房地产公司,其主要资产来自于固定资产的投资(固定资产投资在2018年达到:156.34亿澳元),2018财年流动资产仅占总资产的0.83%。



现金流表显示,Vicinity Centres经营现金流近三年比较稳定,但由于从2017年开始增加了投资支出导致年末现金余额下降,处于近五年最低水平。


(资料来源:IBISWorld与 VCX 2015-2017年报

六、董事及高管


(资料来源:VCX 2018年报

信息来源:本报告的股票信息来源于澳大利亚股票交易所(ASX)及61澳股资讯平台官网(www.61financial.com.au) 免责声明:本文包含的内容属于事实信息,仅供一般信息用途,所提供的信息并不代表对金融产品的任何意见或建议。 这些信息不应被视为投资建议或用于投资决策。 原创声明:61Financial (www.61financial.com.au) 对本文保留全部著作权限,未经许可授权,禁止第三方以任何形式转载,违者必究。

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